隔壁都（dōu）卷瘋了，“大幅提升（shēng）得房率”的風終於吹到了昆（kūn）明
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AppStore下載（zǎi）其他途徑關注界麵（miàn）…萬科隔壁（bì）都卷瘋了，“大幅提升得房率”的風（fēng）終於吹到了昆明昆明市場從未出現過的大麵積、大尺（chǐ）度、超高得房率，昆明“湖居好房子”，烽（fēng）煙（yān）再起。
昆明樓市·
今（jīn）後的樓市風向標已明確。
“保障歸保障，市場（chǎng）歸市場”，住房市場，一分為二。
上個月，伴隨著（zhe）二十（shí）屆（jiè）三中全會的落幕，“雙軌製”再（zài）次被確定。
這（zhè）也意味著，“商品房+保（bǎo）障房（fáng）”雙軌製將成（chéng）為未來中國房地產新模式。
如若，再結（jié）合最（zuì）近房地產市場的幾個熱搜，連起來看，非常有意思（sī）。
樓市政策正（zhèng）在發生根本性變化，昆明卻（què）有點不一樣（yàng）。
“好（hǎo）房子”的競爭才剛開始
今年（nián）來（lái），昆明的（de）保障房、配售型（xíng）保租房（fáng）接二連三落地，多個待（dài）啟動城改項目（mù）紛紛調規降容、降高，待入市（shì）地塊容積率普遍（biàn）下調至3及以下……更大的變革逐漸起勢（shì）。
7月（yuè），《昆明（míng）市城鄉規劃管理技術規定2024版(征求意見稿)》順利完成聽（tīng）證，優化調整了（le）25項指標。繼24條新政後（hòu），明確提出降（jiàng）容積率、降公攤後的又一重大調整，同時鼓勵建設第四（sì）代住宅。
尤其在優化房屋麵積計算的基礎上，昆明還改變了容積率計算方式。
配電室、生活（huó）垃圾收集點、公廁、社區服務站、文化活動站、體育活動（dòng）室等大部（bù）分公共（gòng）服務設施，未來不再計入容積率。
簡而言之，未來昆明的新建商品住宅（zhái）品質會越來越高，同等的建築麵積下，得房率可能會更高。
事實上，今（jīn）年以來，深圳、福州（zhōu）、長沙、佛山、惠州等（děng）城市（shì），以及浙（zhè）江地區，從不同角度出台政策，減少住宅公攤麵積，以增加得房率（lǜ），提升住宅品（pǐn）質，提升房屋實用性（xìng）。
各地方（fāng）都在（zài）力推建築新規範，讓以前（qián）備受購房（fáng）者詬病公攤麵積，也將變相的“名存實亡”。
甚至在紹興、溫（wēn）州、金華、湖州推出的新地塊中，相繼有了“計容新（xīn）規（guī）”。即房企隻（zhī）要利（lì）用（yòng）新規合理設計，理論上得房率可以（yǐ）達（dá）到（dào）100%，高的甚（shèn）至可以達到120%。
而（ér）當得房率（lǜ）提高到100%的時候，公攤麵積，也將成為“消失的它”。相比之前，購房者（zhě）購買同等的麵積空間下（xià），實際可獲得的（de）使用麵積將增加至（zhì）少20㎡。
縱（zòng）觀當下昆明的新建商品房住宅項目，大部分高層住宅公攤比例都在20%左右，甚至高（gāo）達30%。
換個通俗易懂的說法，就是（shì）絕大多數購房者的首付款，也就是買了公（gōng）攤麵積而已。
萬科作為深耕昆明十餘年的（de）一線品牌房企，向來是昆明樓市風向標的引領者（zhě）和變革先驅。
每一次落子，選址、產品、園林、戶（hù）型等（děng）維度上的（de）眼光和前（qián）瞻性，都會給昆明市場帶來不少新意和（hé）衝擊。
近期，相繼過規亮相的萬科會展片區兩個新項目，備受關注。據相關人員透露，這一次萬科將顛覆大家的認知，在產品品質提高方麵卷出（chū）了（le）“新賽道”。
“大幅（fú）提升得（dé）房率”的風終於吹到了昆明
去年底，萬科兩次出手拿地，合計拿下一百多畝地，是為數不（bú）多（duō）擴大土地儲備的房企。
隨著（zhe）十餘年的開發，會（huì）展板塊作為昆（kūn）明唯一深入（rù）滇池的區域，如今也是高端、改（gǎi）善型項目（mù）的集中地（dì），萬科也是其中的開發大頭。
再次重倉昆（kūn）明會展片區，萬（wàn）科此次謀局不可謂不（bú）大。
2021年6月，萬科（kē）正式發出“七彩國際（jì）社區”藍圖構想倡（chàng）議，將格局和（hé）視野放到了片區的整體未來發展高度，從城市發展煥新、人居體（tǐ）驗升級的維度，去打造一個與國際接軌的、更有溫度的高品質社區。
深耕近7年，手握會展片區五大優質項（xiàng）目的萬科。這一次，將從產品的設計上給予昆明樓市一個全新的思考。
據悉（xī），最新亮相的萬科桂語東方和萬科都會半島2個項目，將（jiāng）推（tuī）出“全家桶”產品，主推（tuī）8個戶（hù）型（xíng），建麵從82-180㎡，全維度產品統統都（dōu）有，產品價格區間從100萬左右到350萬。
跨度之大，幾乎覆蓋了當下昆明90%的購房需求。
（活動（dòng）現場圖）而（ér）本次（cì）萬科帶來的最大震撼，卻是昆明市（shì）場從未出現過的大（dà）麵積、大尺度、超高得房率。
看完產品直呼：“大幅提（tí）升得房率”的風終於吹到了昆明。
萬科會展“雙子星（xīng）”，實得（dé）約94-145%再次（cì）震撼（hàn）昆明（míng）樓市
總體（tǐ）來看，萬科桂語東方、萬科都會半島兩個項（xiàng）目本次所推出的戶型，實得約94%，隻是基本操作；實得約100%，是常態；實得可高達145%，才是萬科給昆明樓市帶來濃墨重彩的一次震撼。
具體來看（kàn），萬（wàn）科桂語東方位（wèi）於萬科500裏北側，可以說是萬科500裏走向超級社區的關鍵一步，其價值意義不（bú）隻是升級那麽（me）簡單。
項目總（zǒng）計規劃8棟住宅，其中包括15-20層純板式小高層，1梯2戶或2梯2戶（hù）設計，戶型麵積約116-178㎡，偏向改善性客群。
（萬科桂語東方（fāng）實景鳥瞰效果圖）其中，建麵約144㎡戶型，實際可（kě）使用麵積達（dá）149㎡，實得超100%，為104%。
4房2衛3陽台設計的戶型，十分方正，三麵采光，所（suǒ）有房間都是全明設計，4開間朝南，做到了真正的南北通透。
結構外置的設（shè）計下，在四個臥室、客（kè）廳、廚（chú）房、衛生間，都有麵積可觀的內（nèi）部改造空（kōng）間，可塑性很強。交房後（hòu），業主可隨（suí）意對內部進行空間改造，靈活、多變。
綜合計算下來，實際（jì）落地全贈送（sòng）麵積達到了36.2㎡，完全抵銷了公攤（tān）麵積，將更多的實用空間，還給購房者。
闊綽客廳寬度可達7米的（de）大橫廳，進深近7米，實際使用麵積（jī）約50多㎡，可容納下十餘人的小（xiǎo）型聚會。
客廳、陽台（tái）均（jun1）采用（yòng）可拆（chāi）梁設計，能夠最大程度的擴大采光麵（miàn），空間結構（gòu）更多變靈（líng）活。打通，就是麵積尺（chǐ）度超的大橫廳；也可以拓展至5房（fáng），滿足多人口家庭的居住需求。
（144㎡戶型圖）豪華主臥的麵寬達4.7米，進深約5米，可擁有一個麵積約10㎡的獨立衣帽，這樣的配置在市麵上同麵積產品中都是罕見的。
可以說，如此大的尺度（dù）和空間，足（zú）夠秒殺市場上的約180㎡大平（píng）層產品。
建麵約178㎡的頂躍戶型，大5房3衛4露台。一層自帶一個約12㎡的露台；二層還有單層約80㎡自由無承重牆空間可盡情改造（zào），後期可改造（zào）出一個約40㎡的客廳和一（yī）個麵積超大的臥室，兩側還有兩個近30㎡的（de）大露台。
相當於業主（zhǔ）可以同時擁有4個花園，麵積超80㎡，家庭成（chéng）員人人都可以有（yǒu）小天地（dì），獨立且私密。
（178㎡戶型圖（tú））最終落地全贈送麵積為（wéi）140㎡，實（shí）得可高達約145%，，業主（zhǔ）的實際使用麵積可達約258㎡。
作為一梯一戶小高層產品，獨立電（diàn）梯（tī）廳入戶，直連約（yuē）8㎡的私享花（huā）園（yuán），三麵（miàn）采光，南北通透，四麵朝南（nán）。
客廳麵寬7米，一側連著約50㎡空中花園露台，市麵罕見的空中墅。尺（chǐ）度和空間，堪比（bǐ）市麵上約260㎡的豪宅產品。雙麵采光，270°景觀，無敵的（de）視野，俯瞰滇池，別有一番（fān）滋味。
萬科會展“雙子（zǐ）星”的另一個項目，也不遑多讓。
按照規劃，萬科都會（huì）半島擬建10棟（dòng）高層住（zhù）宅，含商業配套裙房，一層地下室及1棟門衛，共有82㎡、89㎡、99㎡、126㎡四個麵積段的戶型。
與傳統改善型產品不同，此次推出（chū）的新型改善產品並不是以麵積為基準來定義產品的屬（shǔ）性，而是強調居住的（de）舒（shū）適度，實得尺度等。做到了在有限的麵積內，提供更開闊的尺度（dù）和空間，帶來（lái）更加寬（kuān）綽的居住體驗。
（萬科都會半島效果（guǒ））其中，建麵約89㎡戶型，3房2廳2衛2陽（yáng）台，實得率約95%，贈（zèng）送麵積14㎡，實際可使用麵積85㎡。
三麵朝南雙陽台可擴容，通透且更實用。再充分利用可改造牆體設（shè）計，將3房改成2房，擁有一個麵寬近9米的超級大橫廳，自帶270°環幕視（shì）野（yě），變身一個尺度堪比城市豪宅的舒居改善小戶型，打敗市場98%戶（hù）型。
（約89㎡戶型圖（tú））創新“S”牆的嵌入式牆體設（shè）計，後期（qī）可（kě）改造成隱形收納空間，可（kě）以是U型互動廚房+多操（cāo）作台，也可以（yǐ）放一個雙開門的（de）冰（bīng）箱。
建麵約99㎡戶型，實得約100%，實際可使用麵（miàn）高達99㎡，等（děng）同於建（jiàn）築麵積本身（shēn），公攤麵積在這（zhè）裏“名存實亡”。
難得（dé）的是，雖然戶型麵積小於100㎡，卻擁有一個4.7米（mǐ）寬的大客廳，輕鬆容下8個人的餐廳，直接（jiē）秒殺市麵上的一眾同（tóng）麵積段產品。
（99㎡戶型圖）還擁有麵積將近20㎡的超（chāo）大主臥，開間尺度可達4.7米。這樣的尺度和空間（jiān）大小，足以媲美市麵上約120㎡的（de）改善型產品。
要知道，很多（duō）公攤較大的130㎡戶型，其主臥的麵寬也就在3米左（zuǒ）右。
建麵約125㎡的（de）戶型，實得高達約101%，實得麵積126㎡，寬綽4房（fáng）的設計，三世同（tóng）堂的天倫之樂輕鬆拿捏。
還配置有270°環幕視野，6.8米麵寬的大客廳（tīng），以及一（yī）個開間達4.1米的超級（jí）主臥，實際可使用空間尺（chǐ）度，堪比約140㎡左右的高端改善（shàn）型產（chǎn）品。
得益於結構外置的設（shè）計，比同（tóng）麵積產品多了一個約30㎡的拓展麵積，相當於一個大客（kè）廳（tīng）的空間，市麵難尋。
（125㎡戶型圖）從目前披露出（chū）的信息，萬科都會半島不論是顏值、功能以及產品力等多方麵考量，都遠超與市（shì）麵上一般的改善型項目。
萬科將極具前（qián）瞻性的“未來城市理想（xiǎng）單元”率先落地（dì）到萬科都會半島，取消底商（shāng），打造超（chāo）級十字路口，把商業布（bù）局集中在八個地塊的中央。相當於未來業主下樓就（jiù）是（shì）生活濃度爆棚的商業生活，帶來全新局麵的昆明改善人居新模式。
同時，因擇址於昆明維三低密片區的寶（bǎo）豐半島，背靠珥季路，向北鏈接（jiē）廣福路世紀城各大成熟（shú）繁華商圈，生態屬性（xìng）更優越，自帶無敵觀滇視野，完（wán）美鏈接城市繁華與滇池生（shēng）態在10分鍾生活圈（quān）內。
3房（fáng）、橫廳4+1房的（de）戶型規劃，82-126㎡的（de）麵（miàn）積段，妥妥的置（zhì）業滇池邊優選項。
還能通過S牆隱形空間（jiān）設計（jì），可改造牆體占比提升等，將實際可使用麵積再擴展至少20㎡，實現低門檻就能入住滇（diān）池邊，享高品質的改善生活。
另據介紹，本次萬科會展“雙子星”推出的所有麵積段戶型，每個臥室的麵寬都在3米以上，是很多同麵積（jī）段產品難以做到的空（kōng）間尺度，足以媲美市麵上高端改善產品。
且電梯廳（tīng）、私享（xiǎng）入戶花園等標配入戶空間，都是業主可以獨享的空間，可自由設計空間的功能使用安排。
不得不（bú）說，萬科還是那個熟悉的萬科，帶來的每一次衝擊，都是引領市場變革的開端。
據了解，如（rú）此大的（de）產品維度升級，承襲與萬科在成都、重慶的優秀經驗。能將隔壁都卷瘋了的超優基因帶來（lái）昆明，足見（jiàn）萬科對昆明的（de）誠意。
昆明南市區“湖居好房子”，烽煙再（zài）起
如今，會展片區（qū）已建待建的會展中心、公園學校等配套設（shè）施和樓（lóu）盤開發用（yòng）掉的土地已超過一半，相關（guān）的城市配套正逐漸完善中。
擁有已開通的（de）2號線、5號線的雙地鐵線，三橫六（liù）縱一斜的交通體係直通昆明（míng）各個區域（yù）。擁有非常優秀的（de）生（shēng）態資源，周邊2公裏內覆蓋五甲塘、海洪、星海寶（bǎo）島等多個濕地（dì）公園。包含艾爾西幼兒園、上海師範大學附（fù）屬（shǔ）官渡實驗（yàn）學校（小學、初中、
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