三明市荷園二期擴建項目（mù）6,750.006,562.85
三明康（kāng）養城周（zhōu）邊路網建設項目（mù）6,501.702,718.55
三明（míng）市實驗幼兒園牡丹校區建設（shè）項目5,256.40290.44
滬（hù）明幼（yòu）兒（ér）園3,850.003,277.82
三明學院附屬小學（xué）擴建項目2,977.143,407.63
其他8,243.536,996.48
小（xiǎo）計415,205.48286,877.15
合計838,693.90626,753.99
擬建項目名稱計劃（huá）投資金額
受政府委托代建：
陳大片區（瑞雲智慧新城）市政（zhèng）道路--陳大路6,000.00
大源溪水係提升改造工程1,500.00
瑞雲智慧新城陳（chén）墩安置房項目55,417.20
小計（jì）62,917.20
受其他單位委托代建：
三明市中心血（xuè）站技術業務用房7,133.50
合計70,050.70
注：總投資（zī）金額係項目（mù）計劃投入，部分項目實際建設投入超預期。
資料來源：公司提（tí）供，中誠信國際整理
保障房建設方麵，分為委托（tuō）代建模式和（hé）自營模式。委托代建模式運作模式下，公司根據三明市政府的授權（quán），與三明市住建局簽訂《委托建設協議（yì）》，接受委托實施保障房項目建設，公司作（zuò）為業主代理人並負責保障房（fáng）建設項目的建設審批、拆遷（qiān）安置、施工承包及竣工驗收等工作。項（xiàng）目資金籌集方麵，公司以（yǐ）自（zì）有資金為基（jī）礎，並通過銀行貸款和發行企業債券等方式補充融（róng）資。委托代建保障房項目土地係政府劃撥土（tǔ）地。項目建設係通過公開招投標方式，由具有相應資（zī）質的第三方建設單位承建；公司作為項目甲方，按照項目進度（dù）對承（chéng）建方撥付建設資金；待項目完工結算後，公司與（yǔ）三明市住（zhù）建局簽訂《工程移交協議（yì）書》，將工程檔案、財務檔案以及相關資產移交給三明（míng）市住建局，公司（sī）於項目移交時確認收入（rù）。公司以（yǐ）委托方（fāng）認定的項目回款確認保障房業務收入，項目回款以項目建設成本加成一定比例的方式確定，加成比例（lì）一般（bān）不低於10%，項目回款周期一般在3~5年（nián）；項目（mù）建設成本涵蓋（gài）項（xiàng）目前期費用及融資利息費用等。
自營模式（shì）下，項目實施建設（shè）方麵與委托代建下的模式一致，係（xì）通過公開招（zhāo）投標方（fāng）式，由（yóu）具有相應資質的第三方建設單位承建；公司作為項目甲方，按照項目進度對承建方撥付建設資金；項目建設的土地主（zhǔ）要係由公司公開招投標獲得；項目完工後，公司直接按照前期約定價格銷售給區域內的拆遷戶，依靠項目的銷售款來平衡項目的資金投入。
表5：截至（zhì）2022年末公司（sī）主要已完工保障房項目情況（萬元）
項目名稱已投資額擬回款金額已回款金額
徐碧新城b05地塊安置房19,770.9821,748.0821,748.08
三明市梅園大酒店周邊地塊安置房19,711.2921,682.4221,682.42東（dōng）新六路安置房16,696.4219,200.8919,200.89
三（sān）明市翁墩廉租房及安置房14,379.3815,817.3213,817.32
列東老體育館安置房4,632.135,326.955,326.95
三明市白沙廉租房及公租房11,195.3313,658.305,000.00
三明市海西生活區（qū）廉租房及公租房6,500.007,206.105,000.00
綠（lǜ）岩新村安置房9,000.009,620.006,620.00
三明市海峽西岸金屬材料製品市場安置房（二期）廉租房部分8,626.7110,524.585,000.00白阪路棚戶區改造（zào）項目21,036.5325,664.57--
白沙片區省一建安置房建設項目22,695.8727,688.96--
陳大棚戶區改造（一期）工程22,872.1627,904.03--
合計177,116.80206,042.20103,395.66
資料來源（yuán）：公司提供，中誠信國際整理
從業務開展情況看，公司主要已（yǐ）完工保障性住房項目（mù）12個，均采用委托（tuō）代建模式，截至（zhì）2022年末，保障房項目擬（nǐ）回款金額20.60億元，已回（huí）款（kuǎn）金額10.34億元，剩餘回款一般（bān）在項目完工後五年內完成；目前項目回款進度（dù）較緩，後續項目回款（kuǎn）情況仍值得關注（zhù）。
公司主要在建保障房項目均係公司自營項目，在建項目規模較大，雖暫無擬建保障（zhàng）性住房項目，但（dàn）後（hòu）續仍會根據市政府的規劃承接新的重大項目（mù）建設，跟蹤（zōng）期內公（gōng）司業務可持續性仍較強。
商品房銷售（shòu）板（bǎn）塊
公司存量項目投資開（kāi）發（fā）及尚需投資規模（mó）較小，項（xiàng）目儲備較（jiào）少，商品房銷售（shòu）業（yè）務可（kě）持續性一般；此
政（zhèng）策環（huán）境影（yǐng）響，未來業務經營風險（xiǎn）及項目儲備情（qíng）況值得關注。
商品房銷售業務主要（yào）由公司下屬子（zǐ）公司康養公司（sī）、房地產開（kāi）發公司及其下屬子（zǐ）公司三明城（chéng）投集團將（jiāng）樂房地產開發有限公司（以下簡稱“將（jiāng）樂房地產公司”）和三（sān）明城（chéng）投集團永安（ān）房地產開（kāi）發有限公司（以下（xià）簡稱“永安房地產公司”）負責經營，其（qí）中（zhōng）康養公司和房地產開發公司具有房地產開發二（èr）級資（zī）質、將樂房（fáng）地產公司和永安房地產公司具有房地產開發三級資質。業務模式上，商品房（fáng）開（kāi）發項目（mù）均采用自主開發模式（shì），項（xiàng）目（mù）類型涉及住宅和商（shāng）業地產等；項目用地係通過招拍掛形式取得，土地類型（xíng）為住宅和（hé）少量商服用（yòng）地，資金來（lái）源主要為公司自籌資金；待公司取得預售證後采用市場化定價進行公開（kāi）銷售。
表6：截（jié）至2022年末公司主要在售商品房項目情況（億元（yuán）、萬平方米、%）在售（shòu）項（xiàng）目名稱累計投資（zī）總可售麵積已售麵積
已完工在售項目：
8.20
將樂縣上（shàng）河洲-碧水莊園項目14.0310.64
4.14
佳和人家項目6.845.18
1.23
森鄰人家項（xiàng）目0.880.84
9.87
三明（míng）飯（fàn）店-江濱廣場5.764.59
在（zài）建預售項目：
永安將軍山森林公園東側（cè）項目6.4913.6213.09
城投廣場18.5541.0231.28
太陽島（dǎo）16.9723.0618.88
三明生態康養城建設項目31.2381.4442.06
明（míng）城金（jīn）瀾灣（三期）8.239.773.63
合計104.91196.42130.19
注：永安（ān）將軍山森林公園東側項目和城投廣場係多期建設，已部分項目完工交（jiāo）付確認收入。
資料來源（yuán）：公司提（tí）供，中誠信國際整理
從業務開展情況看，受益於近年房地產項目完工交房數（shù）量增加，相關商品房銷售收入呈持續（xù）增長態勢；受毛利（lì）率較低的車位銷（xiāo）售占比不定影響，商品房銷售業務毛（máo）利率呈一定波動狀態，2022年為（wéi）18.57%，較上年同比（bǐ）下降4.54個百分點。目前在建房地產項目尚需投（tóu）入（rù）規（guī）模較可控，暫（zàn）無擬建房（fáng）地（dì）產項目，跟蹤期內，公司業務可持續性仍一般。從項目銷（xiāo）售情況來看，近年銷售收入呈增長態（tài）勢，但跟蹤期內部分項目銷售進度仍（réng）未達預期（qī），相關項目去化進展（zhǎn）值得關（guān）注。此外，房地產項目開（kāi）發受經濟和政策環境影響較大，相關經營風險及後續房地產項目儲（chǔ）備情況值得關（guān）注。
商品銷售板塊
近年來公司大力發展商品銷售業務，貿易收入（rù）規模增幅明顯，但業務毛（máo）利率較低（dī），盈利性較弱；貿易業務對下遊客戶存有一定結算周期，業務墊資對公司（sī）流動性影響情況值得關注；跟蹤期內，公司上（shàng）下（xià）遊客戶仍存有一定集中（zhōng）度，相關經營風險值得（dé）關注。
商品銷售業務主（zhǔ）要由子公司物貿公（gōng）司負責經（jīng）營。物貿公司主要貿易產品為水泥、鋼材等；業務模式上（shàng），公司從上遊原材料供應商采購水泥、鋼材等產品，以成本加成一定毛利的價格銷售給下遊客戶賺取差價。結算模式方麵，物貿公司與上遊供應商的結算方式一般（bān）為款到（dào）發（fā）貨，錢貨兩（liǎng）清；與下遊客戶（hù）的結算周期一般（bān）為發貨後的4~6個月（部分（fèn）係按比例分期支（zhī）付（fù）），公司對下遊客戶銷（xiāo）
從業務開展情況看，受益於商品貿易業務的拓展力度加（jiā）大，近年下遊客戶（hù）銷售訂單增長較（jiào）快，業務營業收入整（zhěng）體呈現增（zēng）長態勢；受（shòu）近（jìn）年貿易品成本增速較快影響，貿易業務毛（máo）利率有所下降，2022年為2.08%，較上年同比下降1.15個百分點。此外，貿易業務的上遊供應（yīng）商采購集中度和下遊客戶銷售（shòu）集中度較上年有所下降但仍保持較高水平（píng），相關經營風險值得關注。
表7：2022年物貿（mào）公司主要供應商和下遊客戶情況（萬元、%）
供應商名稱采購金額占總采購金額比重采購品種
福建閩光雲商有限公司24,966.3623.11%鋼（gāng）材
廣東（dōng）韶鋼鬆山（shān）股份有限公司（sī）8,145.797.54%鋼材
江西銅業華東銅材有限公司7,600.337.03%銅
福建省閩光現代物流有限公（gōng）司6,587.166.10%鋼材
陽春新鋼鐵有限責任公司5,879.355.44%鋼材（cái）
合計53,178.9949.22%--
下（xià）遊客戶銷售金額占總銷（xiāo）售金額比重銷售品（pǐn）種
福建禮恩科技有限公司15,478.5216.69%銅
福建東南設計集團建設發展有限公司（sī）11,251.1712.13%鋼材
中鐵廣州工程局集團有限公（gōng）司10,821.2711.67%鋼材
中（zhōng）鐵隧道局集團建設有限公司6,855.647.39%鋼材
中鐵十局（jú）集團有限公司第三建設分公司5,685.776.13%鋼材（cái）
合計（jì）50,092.3754.01%--
注：占比計（jì）算係（xì）采用銷售額/采購額含（hán）稅口徑。
資（zī）料來源（yuán）：公司提供，中誠信（xìn）國際整理
其他業（yè）務
公司其他業務主要係工程施（shī）工、資產租賃和物業管理服務等，對營業總收入形成（chéng）一定補充，但收入貢獻較為有限。
工程施工業務主要由下屬（shǔ）子公（gōng）司園林綠化公司負責經營。業（yè）務模式上，園（yuán）林綠化公司（sī）通過市場化招投標方（fāng）式獲取項目，以工程進度中實際發生（shēng）金額確（què）認成本，同時跟據合同總（zǒng）價款以項目進度相應確認當期收入；工程完工後，根據工程（chéng）決算審計報告的（de）價（jià）款（kuǎn）調整確認項目總收入。2021年（nián）及2022年該業務營業收（shōu）入分別為0.11億元和0.14億元，業務毛利率（lǜ）較低，對利潤貢獻（xiàn）度（dù）較有限。
資產租賃（lìn）業務主要由（yóu）公司本（běn）部及下屬子（zǐ）公司負責（zé）經營。公司所（suǒ）擁有的物業資產主要為市區內可出租沿街商鋪等。2022年末，公司可用於出租的（de）資產總麵（miàn）積約為37.59萬平方米，資產賬麵價值約為20億元。2021年及2022年該業務營業收入分別（bié）為0.52億元和0.50億元，2022年（nián）較2021年略有下降主要係對當年對服務業小微企業和個體工商戶減（jiǎn）免租金所致，但因租賃資產折舊較大，部分資產係整體打包出租（zū），租金收益較低，該業務毛利率較低。
物業管理（lǐ）服務主要由公司下屬子公司物業公司負責經營（yíng），主要管理的物業類（lèi）型包（bāo）括沿街商鋪（pù）、小區住宅樓（lóu）等（děng），並與物業管理委托方簽署物業管理協議。2021年及2022年該業務營（yíng）業收入分別為0.14億元和0.27億元，近年來業（yè）務營業收入穩中有升，但業務毛利率較低（dī），利潤（rùn）貢獻（xiàn）較少（shǎo）。
2023年2月，福建東南設計集團有限公司（以下簡稱“東南（nán）設計集團”）將下屬子公司福建省藍圖監理谘詢有限公司（以下簡稱（chēng）“藍圖監理谘詢”）100%股權無償劃轉至三明城投（tóu）。藍圖監理谘
740.97萬元，淨資產563.79萬元（yuán），資產負債率23.91%，主營業務收入（rù）實現114.46萬元，淨利潤-162.19萬元。
同年4月，基於內部業務
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